金融High Tea——唔使再炒樓

金融High Tea——唔使再炒樓
2010-11-22
政府推出打擊樓市短炒措施，對住宅樓短期轉售徵收額外印花稅，分為三級制，我聽完第一個反應係：「以後唔使再炒樓囉！」

其實條數好易計，以持貨半年以內轉售為例，要額外交樓價15%印花稅，買入2000萬豪宅，本來已經要俾4.25%印花稅，若買入6個月內短炒後沽出，再要按沽出價俾15%額外印花稅，加埋雜費，即係樓價升20%，炒家都要輸使費，即使升30%，實際落袋只是3、4%而已。

有人話政府咁做等如徵資產增值稅，我就話人未睇得明，呢種額外印花稅勁過資產增值稅好多。資產增值稅只就增值部份徵稅，如果資產增值稅係15%，以上面的例子，2000萬樓升20%，升400萬，就升值部份徵15%稅即係收60萬稅。但家以額外印花稅15%方式徵收，係以最後成交樓價總額徵收，以成交價2400萬計，即係要俾360萬額外印花稅，係360萬同60萬之比，可見徵額外印花稅比徵資產增值稅辣好多。另外順便計呢單交易的總成本，買入時已俾4.25%即85萬印花稅，沽出要俾額外印花稅360萬，買入1%經紀佣是20萬，沽出1%佣是24萬，再加約15萬的律師費等開支，夾埋成本要500萬，成本等如原先買入樓價2000萬的25%，你話點炒？

短沽輸錢照樣俾稅

仲有更妙的是額外印花稅是按沽貨時間太短而徵收，並非似增值稅按獲利而徵收，即係話短期沽出蝕錢都要交稅，樓價跌，你買完樓在兩年內沽出亦一樣要額外徵稅。如果樓市明天急插，你炒豪宅供唔到樓銀行逼你在買入兩年內拍賣，咁就要俾額外印花稅，輸上加輸。

仲有一個附加因素，未來買入未夠兩年的物業要沽都好難，因為付印花稅的法律責任由買賣雙方共同承擔，假設雙方本來議定由賣家付額外印花稅，點知最後賣家唔知點解俾唔到，責任就落到買家身上，所以買家有得揀都唔應該買兩年內轉手的物業。

睇完政府公佈的措施，我的結論是「樓無得炒」。


無得炒樓唯有炒股

近排好多人估到樓市好到無人有，例如有雜誌話樓價仲可以升一倍，瑞銀亞洲房地產研究部主管王震宇剛剛估香港樓價明年要升4成，都算係分析員中睇得最牛者，又睇佢在政府出招後點回應？佢話：這些措施或令樓市的成交量下降20%至30%，但由於不少賣方手上的持貨已累積大量升幅，相信具體的影響較少，相信措施只能遏止樓價急速上升，因其預期香港2011年第3季的負利率將逾6%，並認為政府的措施難以扭轉未來樓價的上升趨勢。

王震宇又認為，工資上漲、負利率及樓宇供應短缺，均支持樓價，他認為港府壓抑樓市短炒措施，或引導流動性進入非物業的資產市場，包括股市。但瑞銀預料，地產股短期難免受消息影響走弱，料收租股短期表現將優於地產股。

我對樓價就無王震宇睇得咁好，認為政府措施應先拉動一浪樓價回調，先調整5至10%，但未必會令樓價即時大跌，因為家炒家都有一定持貨力，在正常情況下唔使急於掟貨，只會睇住沽。但王震宇話資金會轉投股市，又唔係錯，因為若資金充裕，唔炒得樓，唯有轉行炒股。

如果在過去的香港股市，政府打跛樓市，股市都會瓜埋，因為地產股佔港股的比例太大，但如果加入大批紅色股在港股之內，資金避開香港地產股，還有好多紅色股。

加準備金A股受壓

短期而言，大市沽壓未消，上周五地產股已跌了2、3%，但政府出招比想像中辣好多，地產股似乎要跌多先至得。另外中國人民銀行在上周五宣佈，將於11月29日開始，提高銀行存款準備金率0.5個百分點，以為加強流動性管理，亦對股市有壓力。

花旗銀行就人行提高存款準備金發表報告，相信中央接連「出招」，並為市場帶來短期不明朗的因素。花旗估內地11月通脹將持續向上，或會升至5%的水平，到時內地難免要進一步加息，以控制通脹的預期，吸引存戶存款，未來數月甚至會控制建設等項目進度。

內地在加存款準備金的同時，公佈16項穩定物價措施，要求各地穩定物價，措施如要落實規範收費的政策、要所有收費公路要免費讓載鮮活食品的貨車通行、保障化肥供應、做好煤電供應、煤炭行業要自律保持價格穩定等。中環茶友話，中央下達政策，煤電油化肥股都唔係咁易加價，對這些股份有壓力。

好淡爭持潛藏風險

內地銀行存款準備金率加完又加，內地股市亦難免受壓。港股受內地及香港調控措施雙鬼拍門，可能要再試底，不過上周五港股在美國市場又出奇地穩定，ADR港股指數無乜點大跌，收23515點，跌90點。

不過中環茶友話，兩地政府咁出招，真係唔係幾利好氣氛，令股市的風險增加。我認為港股經內地和香港一齊出招考驗，要先捱一捱試底先，所以尋到底個市喘息完又會上番。家真正要睇的是大市未來的走勢，本來在美國進行第二輪量化寬鬆的大局中，港股係反覆向上的大熱走勢，但中港政府不斷淋冷水，要睇市場對呢冷水的反應，當佢有到還是無到，大市繼續向上，還是會由一個上升市，又走番去一個上落市呢？相信只能從市場走勢中找到答案。

陸羽仁