(明報)2010年10月14日 星期四 05:10
今年的《施政報告》主調色為橙色，象徵活力和幹勁，寓意香港能以積極進取的態度走出經濟陰霾，共享繁榮，特首曾蔭權昨在記者會上亦繫著同一顏色的煲呔。（林振東攝）
【明報專訊】特首曾蔭權 在 今年《施政報告》用了約五分之一篇幅（共33段）交代房屋政策，包括訂定每年2萬私人住宅和1.5萬出租公屋的土地供應指標。他又提出稱為「置安心」資助 房屋計劃，代替復建居屋﹕5000個置安心單位由房協興建，首批1000個位於青衣青綠街，2014年入伙，2012年底開始接受夾心階層人士申請。雖然 曾蔭權表明，若反應踴躍或會加推，但多名立法會 議員批評資助單位數目太少，有議員直指數字是「羞恥」。
曾蔭權﹕反應踴躍或加推
置安心計劃的單位有別於現時的私樓，全是中小型單位，風格簡約實用，不會有豪華會所及泳池等。參加者可用市值租金租住5年，其間不會加租；第3年開 始，可隨時行使購買權，選擇購買租住的單位、計劃內其他單位或任何私樓，買樓時可獲過去所繳一半淨租金作首期資助。5年租約期滿後，住客若不購買該單位便 須搬出，但可保留買樓獲退回一半租金資助的權利2年。
先租後買 回贈租金一半
補地價方面，曾蔭權透露會分兩期，一半一半，第一期批地時補，第二期數年後租客買樓後補，房協退回半數租金的資助，會在補地價中抵扣，房協毋須承擔資助而虧損（具體細節仍待與房協磋商，初步構思見表）。計劃亦會避免重複資助，故曾經購買公屋或居屋的人不能申請。
除了青衣土地已落實，其餘4000個單位仍未有時間表，只預留了鑽石山、沙田 、大埔 、屯門 等政府或社區用地，須經改地契或改用途等程序。
立法會多個政黨一向爭取每年復建3000至5000個居屋單位，但曾蔭權昨對傳媒稱「問心講，新計劃比傳統居屋好好多，只是有些人習慣了傳統居屋而已」，他指新計劃有五大優點﹕
●讓市民容易「上車」，應付首期問題；
●房協興建單位是「實用抵買，實而不華」；
●公屋戶可申請，有助公屋流轉；
●先租住樓宇，不會直接衝擊私人售樓市場；
●計劃讓市民有多項不同買樓選擇。
他形容這批置安心房屋與居屋沒有分別，不必拘泥於名稱標籤。運輸及房屋局 長鄭汝樺 再加上4個優點，形容是「九優計劃」，包括讓市民可以選擇最適合的置業時間；可自由向上流動；另覓用地不會刺激樓市；動用納稅人的資源較少。
政府消息人士補充，置安心另一優於居屋之處，是成功申請者有7年時間考慮是否上車，根據以往數據統計，7年已長過一個地產起跌周期。
議員﹕如抽獎 不符市民期望
民建聯 、民主黨 、公民黨 、工聯會 及多名泛民議員質疑置安心的成效。民主黨涂謹申 指5000這個數字很羞恥，屆時好像抽獎般，很多市民期望都會落空。自由黨 劉健儀 認同置安心的方向，但指要等3年是「遠水不能救近火」。
理大 應用社會科學系助理教授鍾劍華亦說，首批1000個單位，與過去政府房屋供應量相比是杯水車薪。他說置安心在執行上會引來連串行政問題，傳統居屋能讓更多人受惠。公屋聯會主席王坤認為，計劃對公屋富戶不吸引，因為既無資助，亦無優先資格。
房協主席楊家聲表示，房協會繼續發揮「房屋實驗室」的功能，為香港房屋發展作出新嘗試。
美聯物業 青衣、珀麗灣 區助理營業董事何勇方估計，青衣青綠街的置安心單位呎租約17元，估計每戶上樓可獲資助約30萬元，以現時市價計算，一個約620呎置安心單位估計約260萬至340萬元。
http://hk.news.yahoo.com/article/101013/4/kpel.html
(明報)2010年10月14日 星期四 05:05
曾蔭權﹕反應踴躍或加推
置安心計劃的單位有別於現時的私樓，全是中小型單位，風格簡約實用，不會有豪華會所及泳池等。參加者可用市值租金租住5年，其間不會加租；第3年開 始，可隨時行使購買權，選擇購買租住的單位、計劃內其他單位或任何私樓，買樓時可獲過去所繳一半淨租金作首期資助。5年租約期滿後，住客若不購買該單位便 須搬出，但可保留買樓獲退回一半租金資助的權利2年。
先租後買 回贈租金一半
補地價方面，曾蔭權透露會分兩期，一半一半，第一期批地時補，第二期數年後租客買樓後補，房協退回半數租金的資助，會在補地價中抵扣，房協毋須承擔資助而虧損（具體細節仍待與房協磋商，初步構思見表）。計劃亦會避免重複資助，故曾經購買公屋或居屋的人不能申請。
除了青衣土地已落實，其餘4000個單位仍未有時間表，只預留了鑽石山、沙田 、大埔 、屯門 等政府或社區用地，須經改地契或改用途等程序。
立法會多個政黨一向爭取每年復建3000至5000個居屋單位，但曾蔭權昨對傳媒稱「問心講，新計劃比傳統居屋好好多，只是有些人習慣了傳統居屋而已」，他指新計劃有五大優點﹕
●讓市民容易「上車」，應付首期問題；
●房協興建單位是「實用抵買，實而不華」；
●公屋戶可申請，有助公屋流轉；
●先租住樓宇，不會直接衝擊私人售樓市場；
●計劃讓市民有多項不同買樓選擇。
他形容這批置安心房屋與居屋沒有分別，不必拘泥於名稱標籤。運輸及房屋局 長鄭汝樺 再加上4個優點，形容是「九優計劃」，包括讓市民可以選擇最適合的置業時間；可自由向上流動；另覓用地不會刺激樓市；動用納稅人的資源較少。
政府消息人士補充，置安心另一優於居屋之處，是成功申請者有7年時間考慮是否上車，根據以往數據統計，7年已長過一個地產起跌周期。
議員﹕如抽獎 不符市民期望
民建聯 、民主黨 、公民黨 、工聯會 及多名泛民議員質疑置安心的成效。民主黨涂謹申 指5000這個數字很羞恥，屆時好像抽獎般，很多市民期望都會落空。自由黨 劉健儀 認同置安心的方向，但指要等3年是「遠水不能救近火」。
理大 應用社會科學系助理教授鍾劍華亦說，首批1000個單位，與過去政府房屋供應量相比是杯水車薪。他說置安心在執行上會引來連串行政問題，傳統居屋能讓更多人受惠。公屋聯會主席王坤認為，計劃對公屋富戶不吸引，因為既無資助，亦無優先資格。
房協主席楊家聲表示，房協會繼續發揮「房屋實驗室」的功能，為香港房屋發展作出新嘗試。
美聯物業 青衣、珀麗灣 區助理營業董事何勇方估計，青衣青綠街的置安心單位呎租約17元，估計每戶上樓可獲資助約30萬元，以現時市價計算，一個約620呎置安心單位估計約260萬至340萬元。
http://hk.news.yahoo.com/article/101013/4/kpel.html
蘇偉文﹕再評「先租後買」與施政報告
(明報)2010年10月14日 星期四 05:05【明報專訊】樓價高企是一個不爭的事實，由高樓價引發的一連串問題已夠政府頭痛，不少聲音都在說要政府解決市民的置業問題，其實要政府出手幫助市民 置業，等於是用公帑去資助市民購房，不管是以復售居屋或是種種形式的置業貸款，都離不開補貼這個議題。站在經濟理性的角度看，置業是一項投資行為，因為業 主在付還樓宇按揭後，便不再需要為樓房繳付房貸還款，我們可以將早年的按揭還款，看成一項投資，而回報就是房貸付清後的長久免租期；當然，這項投資的回報 還包括房貸付清後的樓房價值。所以即使置業人士本意是購房自住，其心中並沒有任何炒賣房地產的意圖，但置業在本質上實在是一項投資行為，這也是為何筆者對 資助置業有很大保留的原因。
解決民生問題是今年施政報告的重點，而資助置業亦是施政報告焦點之一，正如大眾所料，施政報告宣布由房協推行「置安心資助房屋計劃」（「先租後買」 計劃），目標是資助夾心階層置業。在計劃裏符合資格的受資助人士，在一個特定的年期內（計劃建議是5年），要用市值租金向房協租用單位，當中一半的租金會 儲作首期，於租約期滿後發還受助人，屆時受助人可選擇以市價向房協購買原來的居住單位，又或是在私人市場購房。舉例來說，市值租金是1萬元，5年租約內共 繳付了60萬元租金，在「先租後買」計劃中受助人可以獲發還已繳交的一半租金，即30萬元作首期之用。
在「先租後買」計劃裏，政府的如意算盤是一來可以有租金回贈，可以幫助市民儲首期；二來表面上政府不用直接投放資源在協助市民置業上，可以減低外間對政府干預市場的指摘；三來是由房協出手，在減低政府介入色彩的同時，也並不會影響房委會土地的使用。
強化了高樓價
又再次站在經濟理性的角度看，「先租後買」計劃其實是間接強化了、肯定了現時的高樓價，也間接的告訴市民，政府承認對現時樓價高企的無可奈何，也沒有解決高樓價問題的方法，唯有以其他途徑去幫助市民上車。
儘管「先租後買」計劃的細節還未出台，但概念上「先租後買」計劃有不少值得商議的地方：
第一是遠水無法救近火的問題。現時房協可提供「先租後買」計劃的受助人數目，是取決於房協有多少「先租後買」的單位，換言之，「先租後買」計劃中的單位數目不會太多，而且還要待房協興建樓房，是沒法解決現時供不應求的購房需求。
第二是公平的問題。當租金可以回贈時，購房亦變相是一項福利，筆者要問如何界定受資助人士，為什麼某個階層可以享受「先租後買」的福利，而不是將 「先租後買」變成公共醫療般的大眾福利？當受助人可以將儲存起來的錢，自由的用作購置市場樓房，受助人士是可以購買豪宅，即變相是資助受助人購買豪宅，但 非受助人卻沒有這個福利。所以區分受助人資格，而又容許受助人購買豪宅，是會造成政策上的不公平。
第三，當房協要興建這些「先租後買」的樓房時，意味著政府會批出一些土地給房協，雖然政府說不會影響勾地表和房委會的土地供應，但這些土地批給房協，這又會否影響地區設施的供應？
可行的折衷方案
從經濟的角度看，「先租後買」計劃有不少問題，起碼還是擺脫不了高樓價這個困局。但我們要明白，當社會上有聲音要求這、要求那的時候，經濟理性往往 敵不過社會訴求。從實際的社會訴求來說，「先租後買」是一個可行的折衷方案，起碼對政府來說，這是一個妥協，是回應了社會的聲音，至於大眾是否收貨，就要 看日後公布的細節了。
作者是恆生管理學院商學院院長兼金融學教授
http://hk.news.yahoo.com/article/101013/4/kpb6.html
(明報)2010年10月14日 星期四 05:10
伍先生現時與未婚妻月入共約2萬元，難有能力置業，即使是「先租後買」計劃，亦擔心輪不到自己，期望政府多關心這群夾心階層。（劉焌陶攝）
4月結婚的黃太，無法置業上車，婚後與父母同住。她批評置安心計劃的單位供應太少，未必能幫助她與丈夫安心置業。（葉漢華攝）
【明報專訊】「計劃太過敷衍，根本幫不到我們買樓」。施政報告提出的置安心計劃，希望幫助首次置業人士，但有新婚夫婦對計劃表示失望，批評4年後只 有1000個單位供應，實在太少，加上政府預算住戶「非住屋開支」時，未考慮夫婦供養父母的支出，高估其承擔能力，無助他們圓置業夢。
「沒算供養父母支出」
黃太（Joyee）今年4月與29歲的男友拉埋天窗，二人月入約3萬元，未置業，婚後與女方父母同住將軍澳一700呎單位。她表示一直希望「二人世界」，無奈無力付首期，「完全無可能自己買到樓」。對於施政報告提出先租後買計劃，黃太批評「太過敷衍」，「要到2014先得1000間，根本無可能抽到」。
政府在計劃中假設月入3萬的住戶有1.3萬多元的「非住屋開支」，佔家庭每月入息3萬元的45%，但黃太說二人每月供養雙方父母的支出已約萬元，餘下只有3000元，根本不夠兩人生活費。黃太說：「結婚後很想生BB，但實在無經濟能力負擔，又擔心沒地方照顧。」
「首輪單位供應太少」
將於年底結婚的伍先生是九巴 維修人員，與未婚妻月入共2萬元，以月租8000元租下屯門 約600呎單位，單籌備結婚已用了10萬元積蓄。他認為可以考慮先租後買計劃，但首輪單位供應太少，樓宇質素存疑，未知可否轉售，要多了解。
http://hk.news.yahoo.com/article/101013/4/kpem.html
解決民生問題是今年施政報告的重點，而資助置業亦是施政報告焦點之一，正如大眾所料，施政報告宣布由房協推行「置安心資助房屋計劃」（「先租後買」 計劃），目標是資助夾心階層置業。在計劃裏符合資格的受資助人士，在一個特定的年期內（計劃建議是5年），要用市值租金向房協租用單位，當中一半的租金會 儲作首期，於租約期滿後發還受助人，屆時受助人可選擇以市價向房協購買原來的居住單位，又或是在私人市場購房。舉例來說，市值租金是1萬元，5年租約內共 繳付了60萬元租金，在「先租後買」計劃中受助人可以獲發還已繳交的一半租金，即30萬元作首期之用。
在「先租後買」計劃裏，政府的如意算盤是一來可以有租金回贈，可以幫助市民儲首期；二來表面上政府不用直接投放資源在協助市民置業上，可以減低外間對政府干預市場的指摘；三來是由房協出手，在減低政府介入色彩的同時，也並不會影響房委會土地的使用。
強化了高樓價
又再次站在經濟理性的角度看，「先租後買」計劃其實是間接強化了、肯定了現時的高樓價，也間接的告訴市民，政府承認對現時樓價高企的無可奈何，也沒有解決高樓價問題的方法，唯有以其他途徑去幫助市民上車。
儘管「先租後買」計劃的細節還未出台，但概念上「先租後買」計劃有不少值得商議的地方：
第一是遠水無法救近火的問題。現時房協可提供「先租後買」計劃的受助人數目，是取決於房協有多少「先租後買」的單位，換言之，「先租後買」計劃中的單位數目不會太多，而且還要待房協興建樓房，是沒法解決現時供不應求的購房需求。
第二是公平的問題。當租金可以回贈時，購房亦變相是一項福利，筆者要問如何界定受資助人士，為什麼某個階層可以享受「先租後買」的福利，而不是將 「先租後買」變成公共醫療般的大眾福利？當受助人可以將儲存起來的錢，自由的用作購置市場樓房，受助人士是可以購買豪宅，即變相是資助受助人購買豪宅，但 非受助人卻沒有這個福利。所以區分受助人資格，而又容許受助人購買豪宅，是會造成政策上的不公平。
第三，當房協要興建這些「先租後買」的樓房時，意味著政府會批出一些土地給房協，雖然政府說不會影響勾地表和房委會的土地供應，但這些土地批給房協，這又會否影響地區設施的供應？
可行的折衷方案
從經濟的角度看，「先租後買」計劃有不少問題，起碼還是擺脫不了高樓價這個困局。但我們要明白，當社會上有聲音要求這、要求那的時候，經濟理性往往 敵不過社會訴求。從實際的社會訴求來說，「先租後買」是一個可行的折衷方案，起碼對政府來說，這是一個妥協，是回應了社會的聲音，至於大眾是否收貨，就要 看日後公布的細節了。
作者是恆生管理學院商學院院長兼金融學教授
http://hk.news.yahoo.com/article/101013/4/kpb6.html
月入3萬新婚夫婦 「政策敷衍難置業」
(明報)2010年10月14日 星期四 05:10【明報專訊】「計劃太過敷衍，根本幫不到我們買樓」。施政報告提出的置安心計劃，希望幫助首次置業人士，但有新婚夫婦對計劃表示失望，批評4年後只 有1000個單位供應，實在太少，加上政府預算住戶「非住屋開支」時，未考慮夫婦供養父母的支出，高估其承擔能力，無助他們圓置業夢。
「沒算供養父母支出」
黃太（Joyee）今年4月與29歲的男友拉埋天窗，二人月入約3萬元，未置業，婚後與女方父母同住將軍澳一700呎單位。她表示一直希望「二人世界」，無奈無力付首期，「完全無可能自己買到樓」。對於施政報告提出先租後買計劃，黃太批評「太過敷衍」，「要到2014先得1000間，根本無可能抽到」。
政府在計劃中假設月入3萬的住戶有1.3萬多元的「非住屋開支」，佔家庭每月入息3萬元的45%，但黃太說二人每月供養雙方父母的支出已約萬元，餘下只有3000元，根本不夠兩人生活費。黃太說：「結婚後很想生BB，但實在無經濟能力負擔，又擔心沒地方照顧。」
「首輪單位供應太少」
將於年底結婚的伍先生是九巴 維修人員，與未婚妻月入共2萬元，以月租8000元租下屯門 約600呎單位，單籌備結婚已用了10萬元積蓄。他認為可以考慮先租後買計劃，但首輪單位供應太少，樓宇質素存疑，未知可否轉售，要多了解。
http://hk.news.yahoo.com/article/101013/4/kpem.html
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1) 沒有感恩的心
拿了好處，還說別人羞恥。
就像別人生日，朋友送了不合心意的禮物，感到羞恥！
別人送禮，只要是真心真意的，是不是適合的已經不重要了。何況，他一定要送嗎？
絲毫沒有感恩的心，這對嗎？
看了這三篇新聞，不難發現香港人（大多數）不是站在大香港的利益出發，而常在自身利益上出發，也突顯出香港最根本的問題－不團結，不合作。
政府 - 最少資源，最少的批評，最少的財政負擔。
市民 - 最大期望，最多的抱怨，最少的付出。
議員 - 最大的争取，最多的批評，最大的破壞。
2) 沒有奮門的動力
相信以前沒有公屋的年代，好多香港人都經歷過住過蘢屋，睡過板間房的時代。
但他們透過努力，選擇發展自己的事業，很多人都變得富有了。
當然你又會說：”時代唔同左啦！以前有好多工廠，只要你肯努力，一定有一份工，一定夠食。依家想搵啖食都難啦！生活好艱難”
”冇錯，時代 唔同左，但生活有比以前住蘢屋時咁艱難嗎？你又有冇諗過自己比那些住在板間板的人已經好幸福呢？”
世界上唯一不變的就是”變”
所以請不要以不變應萬變。如果你是一個觀察力強的人，相信你會察覺每天世界都在變。
昨天的知識，在新的一天已經不適用了。
連時間都會變，以前中國的時間量度單位是時辰，現在已經改為24小時。你有沒有察覺？
（如果沒有的話，請不要說自己觀察力強。）
看了以上的新聞後，感受是:
香港人 - 越來越沒有感恩的心，奮鬥的動力。
香港人 - 越來越沒有感恩的心，奮鬥的動力。
1) 沒有感恩的心
拿了好處，還說別人羞恥。
就像別人生日，朋友送了不合心意的禮物，感到羞恥！
別人送禮，只要是真心真意的，是不是適合的已經不重要了。何況，他一定要送嗎？
絲毫沒有感恩的心，這對嗎？
看了這三篇新聞，不難發現香港人（大多數）不是站在大香港的利益出發，而常在自身利益上出發，也突顯出香港最根本的問題－不團結，不合作。
政府 - 最少資源，最少的批評，最少的財政負擔。
市民 - 最大期望，最多的抱怨，最少的付出。
議員 - 最大的争取，最多的批評，最大的破壞。
2) 沒有奮門的動力
相信以前沒有公屋的年代，好多香港人都經歷過住過蘢屋，睡過板間房的時代。
但他們透過努力，選擇發展自己的事業，很多人都變得富有了。
當然你又會說：”時代唔同左啦！以前有好多工廠，只要你肯努力，一定有一份工，一定夠食。依家想搵啖食都難啦！生活好艱難”
”冇錯，時代 唔同左，但生活有比以前住蘢屋時咁艱難嗎？你又有冇諗過自己比那些住在板間板的人已經好幸福呢？”
世界上唯一不變的就是”變”
所以請不要以不變應萬變。如果你是一個觀察力強的人，相信你會察覺每天世界都在變。
昨天的知識，在新的一天已經不適用了。
連時間都會變，以前中國的時間量度單位是時辰，現在已經改為24小時。你有沒有察覺？
（如果沒有的話，請不要說自己觀察力強。）
”伍先生現時與未婚妻月入共約2萬元，難有能力置業，即使是「先租後買」計劃，亦擔心輪不到自己，期望政府多關心這群夾心階層。 ”
－ 辦法永遠比困難多，請償試解決問題。
學好系統，管理好自己的時間，擔心是解決不了問題的。
4月結婚的黃太，無法置業上車，婚後與父母同住。她批評置安心計劃的單位供應太少，未必能幫助她與丈夫安心置業。
－ 兩夫妻３萬元收入，在香港唔算好差，家人樂意與你解決問題（願意同住），
應該懂得感恩。學好理財，減少抱怨。
不要問社會/政府給到甚麼給你，而應該問你可以給社會做出甚麼貢獻。
Zeman
