落重藥 打炒家
2010年11月20日
【本報訊】樓價有升無跌，政府終狠下重鎚打擊炒家。財政司司長曾俊華昨宣佈即時實施三項打擊炒樓措施，包括向兩年內轉售同一物業的買賣雙方，徵收最高相等於樓價 15%的額外印花稅；將 800萬元以上樓宇的按揭成數降低至六成，而 1,200萬元以上更降至五成；以及取消遲交印花稅安排。政府表明，如措施成效不彰會再出招抑炒風。經濟學者認為三招能有效遏止炒樓活動，但樓價不會因而大瀉。
記者：馮永堅 呂雪玲
今次是政府推出「置安心」計劃及限制單位發水等規限後，年內第四度推出壓制樓價措施。
曾俊華昨多次以不正常來形容目前的樓市，並拋出一大堆「不正常」數據來支持要用重招對付炒家。他指，目前樓價升幅遠超市民收入， 08年第四季供樓負擔比率為 32%，今年第三季已急升至 42%；一旦加息 3%，負擔比率更會升至 54%。此外，今年頭 9個月，持貨一年內轉手的單位較去年同期激增 1.1倍，其中 84%單位屬 300萬元以下，顯示炒風已蔓延至中下價樓，「炒家利用亢奮氣氛，吸引市民入市」。
今起簽正式合約即納規管
金管局總裁陳德霖
壓炒家三招中，以引入額外印花稅最辣。政府在現行徵收最高 4.25%的印花稅上，分三級額外徵收印花稅。從今日起，如在 6個月內轉售同一個單位，會被徵相等於樓價的 15%稅率；在 6至 12個月徵 10%； 12至 24個月就徵 5%，「真正用家好少會兩年內買賣物業，應該唔會受影響」。即使在今日前簽訂臨時買賣合約，但未簽正式合約的單位，也會被納入徵收額外印花稅的範圍。此外，當局再不容許買賣雙方遲交印花稅。
部份用家將被新措施殃及
新措施宣佈後，有和富花園業主即劈價逾 200萬求售。
除徵額外印花稅增加炒家成本，金管局昨同時出招收緊按揭成數，範圍並由自住物業擴展至非自住住宅、公司名義持有住宅及工商物業。
至於非自住物業按揭成數統一為上限 50%。自住物業方面，價值 1,200萬元或以上物業按揭成數上限由 6成降至 5成； 800萬元至 1,200萬元以下由 7成降至 6成，最高貸款額上限不超過 600萬元； 800萬元以下按揭成數則維持 7成，但最高貸款額不能超過 480萬元，換言之 800萬元樓實際只可借 6成。
曾俊華說，有關措施是針對炒家，如成效不彰會再推出更多、更辣的措施。金管局總裁陳德霖承認，措施或影響一些實際有需要的邊緣用家，然而金管局已盡量作出平衡。他表示，會密切留意巿場及宏觀環境變化，有需要時再作適當調校。
學者：短期樓價料跌 3%
政府消息人士指出，今次落重藥打擊炒樓，主要想向市場顯示政府是有決心，也有能力遏抑炒風；又指目前樓價已去到不合理水平，真正用家在這時候入市，要面對相當大的風險，政府也不想出現大批負資產業主，所以不鼓勵用家在這個時候入市，「真係自住嘅，其實遲一、兩年買樓都得，唔需要家樓價咁高仲入市」。
措施可減少投機活動，但未必有效壓低樓價。經濟學者關焯照說，今次遏抑樓市炒風力度明顯比之前強，又認為提高兩年內轉售物業的印花稅，將大大增加短期炒賣的成本，估計短期樓價會下調約 3%。
恒生管理學院商學院院長蘇偉文指新措施有效遏抑短期炒賣，而政府目標是打擊炒賣而非降低樓價，所以市民不要期望樓價會因此明顯下調。
銀行及地產界人士均認為，投機成本大增下，交投必然萎縮，樓價可望暫時鎖頂，仍持有物業未能脫手人士，或傾向放租減輕損失，令租金增長放緩，有利紓減通脹壓力。
政府打擊炒樓三招
1）樓宇買賣在原有印花稅（最高為成交價的 4.25%）外徵收額外印花稅，稅率分 3級
物業轉售：• 6個月內
稅率： 15%
物業轉售：• 6-12個月
稅率： 10%
物業轉售：• 12-24個月
稅率： 5%
2）取消延遲交印花稅，買賣雙方不可延遲繳交印花稅
3）降低物業按揭成數
物業成交價：•$1,200萬或以上
按揭上限： 50%
物業成交價：•$800萬-$1,200萬以下
按揭上限： 60%
物業成交價：•$800萬以下
按揭上限： 70%
物業成交價：•非自住、公司名義持有住宅
按揭上限： 50%
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拆局 參照內地「組合拳」模式
2010年11月20日
面對豪宅拉動整體樓市急升，政府屢次施壓卻未能見效，落藥方向亦由最初聚焦收緊銀行按揭，變為更多參照內地「組合拳」（配套措施）模式，及仿效周邊地區徵收稅款等行政措施，冀一洗炒家對當局招數僅屬「紙老虎」形象。
金管局總裁陳德霖去年 10月初甫上任，見豪宅升勢不止，即急召 5大銀行共商對策，旋即公佈對 2,000萬元以上豪宅，貸款上限由 7成降至 6成，當時銀行及地產界已指出，現時買家主要為內地人，他們資金充裕，毋須申請按揭，收緊豪宅樓按只屬象徵意義。
舊招施壓無效
果然，樓價勢如破竹，炒風逐步由豪宅蔓延至 1,000多萬元或以下的中細價樓。其間，政府無論官方或私下聚會，均敦促銀行審慎管理樓按風險，另邊廂亦擴大戰線，將打壓重點移向樓花開售及限制發水樓措施，接連於 8月中推出壓抑炒風的 3招 14式，金管局並再聯手將豪宅 6成按揭界線下調至 1,200萬元物業。是次財爺向短期物業轉售，開徵三級額外印花稅，更被市場喻為史上「最辣」打壓炒風招式。
本報記者
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歷來最辣招 或再炮製負資產
2010年11月20日
【本報訊】政府之前連番出招壓樓市，都被譏諷為「冇料到」，昨日終肯「痛下毒手」，向所有中短炒家施加懲罰性徵稅，加重他們的炒賣成本；且又進一步收緊按揭成數至最低僅五成，都是前所未有的辣招。
代理料短期樓價跌 5%
香港地少人多的先天環境，培養出香港人熱衷炒樓的習性，無論港英政府或現時的特區政府，過去屢次面對樓市瘋狂時，都會推出一系列打壓樓市措施。然而，無論是 94年、 97年抑或今年推出的措施，大部份都是針對一手物業炒賣，如禁絕樓花期內轉售、提高買樓定金、限期推盤及以抽籤登記賣樓等。涉及整體樓市的措施，過去一直未有大刀闊斧的動作。今次政府卻在現行印花稅制下，針對兩年內將物業轉售的中短線炒家。
中原地產董事總經理陳永傑認為今次招數極辣，為其入行數十年未見，相信也是前所未有。他指措施擺明趕絕中短線炒賣活動；按揭低至五成，又大大加重入市成本。估計由現在至下月底的短期成交量會大跌三至五成，回落至約 6,000多宗，明年首季「都唔會有好景 o架喇」，最多可維持 6,000至 7,000宗水平；至於未來個半月樓價會跌 5%。
香港置業行政總裁李志成也認為招數狠，因兩年內轉售，無論賣樓賺蝕都要被徵額外印花稅，中短線炒家勢將大減，保守估計短期成交量跌逾兩成，短期內或會出現撻定個案。資深投資者科達地產主席湯君明直言，政府向短炒住宅市場徵重稅影響較大，料未來數月肯定「有價冇市」，早前入市的買家隨時變成負資產苦主。他指，現時樓市泡沫已經越吹越大，「隨時自己會爆，但政府出招，即係走去篤吓佢，等佢快啲爆」。他預期，成個樓市會「呆咗，有價冇市」。
物業升值 15%才有利潤
恒生銀行總經理馮孝忠認為，新招應對打擊炒家入市意欲有實際作用，連同額外印花稅後，半年內轉手物業需最少升逾 15%才有利可圖，料樓宇交投會即時受影響而減低，價格飆升情況應會收斂，仍持有物業而未能脫手的炒家，亦可能將新盤放租，有助紓緩上揚的租金並減輕通脹壓力。
星展唯高達研究部主管張一鳴指出，新招夠辣，雖然措施針對炒家，不過相信短期亦會影響用家置業氣氛，相信樓市成交量方面，將會淡靜好一段時間。
Source: Apple Daily
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