金融High Tea——唔使再炒樓
2010-11-22
政府推出打擊樓市短炒措施，對住宅樓短期轉售徵收額外印花稅，分為三級制，我聽完第一個反應係：「以後唔使再炒樓囉！」
其實條數好易計，以持貨半年以內轉售為例，要額外交樓價15%印花稅，買入2000萬豪宅，本來已經要俾4.25%印花稅，若買入6個月內短炒後沽出，再要按沽出價俾15%額外印花稅，加埋雜費，即係樓價升20%，炒家都要輸使費，即使升30%，實際落袋只是3、4%而已。
有人話政府咁做等如徵資產增值稅，我就話人未睇得明，呢種額外印花稅勁過資產增值稅好多。資產增值稅只就增值部份徵稅，如果資產增值稅係15%，以上面的例子，2000萬樓升20%，升400萬，就升值部份徵15%稅即係收60萬稅。但家以額外印花稅15%方式徵收，係以最後成交樓價總額徵收，以成交價2400萬計，即係要俾360萬額外印花稅，係360萬同60萬之比，可見徵額外印花稅比徵資產增值稅辣好多。另外順便計呢單交易的總成本，買入時已俾4.25%即85萬印花稅，沽出要俾額外印花稅360萬，買入1%經紀佣是20萬，沽出1%佣是24萬，再加約15萬的律師費等開支，夾埋成本要500萬，成本等如原先買入樓價2000萬的25%，你話點炒？
短沽輸錢照樣俾稅
仲有更妙的是額外印花稅是按沽貨時間太短而徵收，並非似增值稅按獲利而徵收，即係話短期沽出蝕錢都要交稅，樓價跌，你買完樓在兩年內沽出亦一樣要額外徵稅。如果樓市明天急插，你炒豪宅供唔到樓銀行逼你在買入兩年內拍賣，咁就要俾額外印花稅，輸上加輸。
仲有一個附加因素，未來買入未夠兩年的物業要沽都好難，因為付印花稅的法律責任由買賣雙方共同承擔，假設雙方本來議定由賣家付額外印花稅，點知最後賣家唔知點解俾唔到，責任就落到買家身上，所以買家有得揀都唔應該買兩年內轉手的物業。
睇完政府公佈的措施，我的結論是「樓無得炒」。
無得炒樓唯有炒股
近排好多人估到樓市好到無人有，例如有雜誌話樓價仲可以升一倍，瑞銀亞洲房地產研究部主管王震宇剛剛估香港樓價明年要升4成，都算係分析員中睇得最牛者，又睇佢在政府出招後點回應？佢話：這些措施或令樓市的成交量下降20%至30%，但由於不少賣方手上的持貨已累積大量升幅，相信具體的影響較少，相信措施只能遏止樓價急速上升，因其預期香港2011年第3季的負利率將逾6%，並認為政府的措施難以扭轉未來樓價的上升趨勢。
王震宇又認為，工資上漲、負利率及樓宇供應短缺，均支持樓價，他認為港府壓抑樓市短炒措施，或引導流動性進入非物業的資產市場，包括股市。但瑞銀預料，地產股短期難免受消息影響走弱，料收租股短期表現將優於地產股。
我對樓價就無王震宇睇得咁好，認為政府措施應先拉動一浪樓價回調，先調整5至10%，但未必會令樓價即時大跌，因為家炒家都有一定持貨力，在正常情況下唔使急於掟貨，只會睇住沽。但王震宇話資金會轉投股市，又唔係錯，因為若資金充裕，唔炒得樓，唯有轉行炒股。
如果在過去的香港股市，政府打跛樓市，股市都會瓜埋，因為地產股佔港股的比例太大，但如果加入大批紅色股在港股之內，資金避開香港地產股，還有好多紅色股。
加準備金A股受壓
短期而言，大市沽壓未消，上周五地產股已跌了2、3%，但政府出招比想像中辣好多，地產股似乎要跌多先至得。另外中國人民銀行在上周五宣佈，將於11月29日開始，提高銀行存款準備金率0.5個百分點，以為加強流動性管理，亦對股市有壓力。
花旗銀行就人行提高存款準備金發表報告，相信中央接連「出招」，並為市場帶來短期不明朗的因素。花旗估內地11月通脹將持續向上，或會升至5%的水平，到時內地難免要進一步加息，以控制通脹的預期，吸引存戶存款，未來數月甚至會控制建設等項目進度。
內地在加存款準備金的同時，公佈16項穩定物價措施，要求各地穩定物價，措施如要落實規範收費的政策、要所有收費公路要免費讓載鮮活食品的貨車通行、保障化肥供應、做好煤電供應、煤炭行業要自律保持價格穩定等。中環茶友話，中央下達政策，煤電油化肥股都唔係咁易加價，對這些股份有壓力。
好淡爭持潛藏風險
內地銀行存款準備金率加完又加，內地股市亦難免受壓。港股受內地及香港調控措施雙鬼拍門，可能要再試底，不過上周五港股在美國市場又出奇地穩定，ADR港股指數無乜點大跌，收23515點，跌90點。
不過中環茶友話，兩地政府咁出招，真係唔係幾利好氣氛，令股市的風險增加。我認為港股經內地和香港一齊出招考驗，要先捱一捱試底先，所以尋到底個市喘息完又會上番。家真正要睇的是大市未來的走勢，本來在美國進行第二輪量化寬鬆的大局中，港股係反覆向上的大熱走勢，但中港政府不斷淋冷水，要睇市場對呢冷水的反應，當佢有到還是無到，大市繼續向上，還是會由一個上升市，又走番去一個上落市呢？相信只能從市場走勢中找到答案。
陸羽仁
2010年11月23日星期二
怎樣才要交額外印花稅
C觀點 - 施永青
怎樣才要交額外印花稅
(2010年11月23日)
政府公布對兩年內轉讓的物業徵收額外的印花稅後，由於很多傳媒在報道的時候，自身都未讀懂公布文件的內容，故有很多說得不清不楚的地方，引起不少誤會，所以我在這裏再解釋一下，希望減少不必要的誤會。
首先，我們必須明白，新政的目的是打擊新來的炒家，而不是傷害大部分已有業權的小業主。只要是在新例公布時已成為業主的，不管甚麼時候賣樓，這項交易也無需繳付額外的印花稅。我舉一個極端的例子：假如你在今年十一月十九日買了樓的話，那即使你在十一月二十日賣樓，一天內就短炒出去，這項交易也不用繳交額外印花稅。因此，十一月十九日或之前已成為業主的人都不用擔心自己在賣樓時會需要繳付額外印花稅。
不過，如果你的樓是新例公布後才買回來的話，你就受新例的管轄。但這只會影響你將來賣樓，並不一定影響你買樓。因為，只要賣樓給你的人是固有業主，他們賣給你的樓不是在新例公布後才買回來的話，你買入時也不用交額外印花稅。此外，即使你是在新例公布後才買入樓宇，只要你買入後，持有業權超過兩年，那就不管你是自住還是出租，甚至只是空置，也不用繳交額外印花稅。
至於怎樣才算獲得業權，則視乎已簽署了甚麼文件；簽了屋契當然沒有問題；如果只是簽了買賣合約，則視乎合約內容是否規定必買必賣。一般正式的買賣合約，大都是必買必賣的，可視作業權遲早會到手，若在十一月十九日或之前已簽妥，已可視作一般業主一樣，不受新例影響；但若果只是簽了非必賣必買的臨時合約，那仍可能被視作受新例制約，將來若作短期轉讓，就得繳額外印花稅。
有傳媒不明所以，竟說是在十一月十九日或之前簽了非必買必賣臨時買賣合約的交易，仍須支付額外印花稅，令買家以為立即要預一筆額外的錢去交印花稅，才能完成交易。事實並非這樣，這項交易本身是不須交額外印花稅的；只是這種交易會被視作新例公布後的交易，以後若在兩年內轉售，屆時才須繳交額外的印花稅。
有二手市場的買家，錯讀了傳媒上的訊息，以為簽臨時買賣合約時，最好註明必買必賣，這其實不一定是最好的選擇。因為，十一月十九日的界定日期已過去，現在簽甚麼都會受新例制約。況且，在律師樓確保業權清楚之前就簽定必賣必買合約是有風險的，保留撻定賠佣的選擇，可提供更多的靈活性，對買賣雙方都有好處。
社會上亦有人批評政府這項措施是旨在「掠水」—增加政府的庫房收入。我覺得這種說法是不成立的。因為，現有的業主賣樓都不須交額外印花稅，而新例已有足夠的力量阻嚇短綫炒家入市；在缺乏短炒活動的情況下，政府又怎有機會收到太多的額外印花稅呢？相反，新例推出後，市場立即處於半停頓狀態，未來政府的正常印花稅收入，勢必大幅萎縮。以庫房收入計，政府今次收多了的額外印花稅，一定不足以抵消收入少了的正常印花稅。
source: http://www.am730.com.hk/article.php?article=33023&d=1343
怎樣才要交額外印花稅
(2010年11月23日)
政府公布對兩年內轉讓的物業徵收額外的印花稅後，由於很多傳媒在報道的時候，自身都未讀懂公布文件的內容，故有很多說得不清不楚的地方，引起不少誤會，所以我在這裏再解釋一下，希望減少不必要的誤會。
首先，我們必須明白，新政的目的是打擊新來的炒家，而不是傷害大部分已有業權的小業主。只要是在新例公布時已成為業主的，不管甚麼時候賣樓，這項交易也無需繳付額外的印花稅。我舉一個極端的例子：假如你在今年十一月十九日買了樓的話，那即使你在十一月二十日賣樓，一天內就短炒出去，這項交易也不用繳交額外印花稅。因此，十一月十九日或之前已成為業主的人都不用擔心自己在賣樓時會需要繳付額外印花稅。
不過，如果你的樓是新例公布後才買回來的話，你就受新例的管轄。但這只會影響你將來賣樓，並不一定影響你買樓。因為，只要賣樓給你的人是固有業主，他們賣給你的樓不是在新例公布後才買回來的話，你買入時也不用交額外印花稅。此外，即使你是在新例公布後才買入樓宇，只要你買入後，持有業權超過兩年，那就不管你是自住還是出租，甚至只是空置，也不用繳交額外印花稅。
至於怎樣才算獲得業權，則視乎已簽署了甚麼文件；簽了屋契當然沒有問題；如果只是簽了買賣合約，則視乎合約內容是否規定必買必賣。一般正式的買賣合約，大都是必買必賣的，可視作業權遲早會到手，若在十一月十九日或之前已簽妥，已可視作一般業主一樣，不受新例影響；但若果只是簽了非必賣必買的臨時合約，那仍可能被視作受新例制約，將來若作短期轉讓，就得繳額外印花稅。
有傳媒不明所以，竟說是在十一月十九日或之前簽了非必買必賣臨時買賣合約的交易，仍須支付額外印花稅，令買家以為立即要預一筆額外的錢去交印花稅，才能完成交易。事實並非這樣，這項交易本身是不須交額外印花稅的；只是這種交易會被視作新例公布後的交易，以後若在兩年內轉售，屆時才須繳交額外的印花稅。
有二手市場的買家，錯讀了傳媒上的訊息，以為簽臨時買賣合約時，最好註明必買必賣，這其實不一定是最好的選擇。因為，十一月十九日的界定日期已過去，現在簽甚麼都會受新例制約。況且，在律師樓確保業權清楚之前就簽定必賣必買合約是有風險的，保留撻定賠佣的選擇，可提供更多的靈活性，對買賣雙方都有好處。
社會上亦有人批評政府這項措施是旨在「掠水」—增加政府的庫房收入。我覺得這種說法是不成立的。因為，現有的業主賣樓都不須交額外印花稅，而新例已有足夠的力量阻嚇短綫炒家入市；在缺乏短炒活動的情況下，政府又怎有機會收到太多的額外印花稅呢？相反，新例推出後，市場立即處於半停頓狀態，未來政府的正常印花稅收入，勢必大幅萎縮。以庫房收入計，政府今次收多了的額外印花稅，一定不足以抵消收入少了的正常印花稅。
source: http://www.am730.com.hk/article.php?article=33023&d=1343
2010年11月21日星期日
加印花稅 15% 收緊樓按至五成
加印花稅 15% 收緊樓按至五成
落重藥 打炒家
2010年11月20日
【本報訊】樓價有升無跌，政府終狠下重鎚打擊炒家。財政司司長曾俊華昨宣佈即時實施三項打擊炒樓措施，包括向兩年內轉售同一物業的買賣雙方，徵收最高相等於樓價 15%的額外印花稅；將 800萬元以上樓宇的按揭成數降低至六成，而 1,200萬元以上更降至五成；以及取消遲交印花稅安排。政府表明，如措施成效不彰會再出招抑炒風。經濟學者認為三招能有效遏止炒樓活動，但樓價不會因而大瀉。
記者：馮永堅 呂雪玲
今次是政府推出「置安心」計劃及限制單位發水等規限後，年內第四度推出壓制樓價措施。
曾俊華昨多次以不正常來形容目前的樓市，並拋出一大堆「不正常」數據來支持要用重招對付炒家。他指，目前樓價升幅遠超市民收入， 08年第四季供樓負擔比率為 32%，今年第三季已急升至 42%；一旦加息 3%，負擔比率更會升至 54%。此外，今年頭 9個月，持貨一年內轉手的單位較去年同期激增 1.1倍，其中 84%單位屬 300萬元以下，顯示炒風已蔓延至中下價樓，「炒家利用亢奮氣氛，吸引市民入市」。
今起簽正式合約即納規管
金管局總裁陳德霖
壓炒家三招中，以引入額外印花稅最辣。政府在現行徵收最高 4.25%的印花稅上，分三級額外徵收印花稅。從今日起，如在 6個月內轉售同一個單位，會被徵相等於樓價的 15%稅率；在 6至 12個月徵 10%； 12至 24個月就徵 5%，「真正用家好少會兩年內買賣物業，應該唔會受影響」。即使在今日前簽訂臨時買賣合約，但未簽正式合約的單位，也會被納入徵收額外印花稅的範圍。此外，當局再不容許買賣雙方遲交印花稅。
部份用家將被新措施殃及
新措施宣佈後，有和富花園業主即劈價逾 200萬求售。
除徵額外印花稅增加炒家成本，金管局昨同時出招收緊按揭成數，範圍並由自住物業擴展至非自住住宅、公司名義持有住宅及工商物業。
至於非自住物業按揭成數統一為上限 50%。自住物業方面，價值 1,200萬元或以上物業按揭成數上限由 6成降至 5成； 800萬元至 1,200萬元以下由 7成降至 6成，最高貸款額上限不超過 600萬元； 800萬元以下按揭成數則維持 7成，但最高貸款額不能超過 480萬元，換言之 800萬元樓實際只可借 6成。
曾俊華說，有關措施是針對炒家，如成效不彰會再推出更多、更辣的措施。金管局總裁陳德霖承認，措施或影響一些實際有需要的邊緣用家，然而金管局已盡量作出平衡。他表示，會密切留意巿場及宏觀環境變化，有需要時再作適當調校。
學者：短期樓價料跌 3%
政府消息人士指出，今次落重藥打擊炒樓，主要想向市場顯示政府是有決心，也有能力遏抑炒風；又指目前樓價已去到不合理水平，真正用家在這時候入市，要面對相當大的風險，政府也不想出現大批負資產業主，所以不鼓勵用家在這個時候入市，「真係自住嘅，其實遲一、兩年買樓都得，唔需要家樓價咁高仲入市」。
措施可減少投機活動，但未必有效壓低樓價。經濟學者關焯照說，今次遏抑樓市炒風力度明顯比之前強，又認為提高兩年內轉售物業的印花稅，將大大增加短期炒賣的成本，估計短期樓價會下調約 3%。
恒生管理學院商學院院長蘇偉文指新措施有效遏抑短期炒賣，而政府目標是打擊炒賣而非降低樓價，所以市民不要期望樓價會因此明顯下調。
銀行及地產界人士均認為，投機成本大增下，交投必然萎縮，樓價可望暫時鎖頂，仍持有物業未能脫手人士，或傾向放租減輕損失，令租金增長放緩，有利紓減通脹壓力。
政府打擊炒樓三招
1）樓宇買賣在原有印花稅（最高為成交價的 4.25%）外徵收額外印花稅，稅率分 3級
物業轉售：• 6個月內
稅率： 15%
物業轉售：• 6-12個月
稅率： 10%
物業轉售：• 12-24個月
稅率： 5%
2）取消延遲交印花稅，買賣雙方不可延遲繳交印花稅
3）降低物業按揭成數
物業成交價：•$1,200萬或以上
按揭上限： 50%
物業成交價：•$800萬-$1,200萬以下
按揭上限： 60%
物業成交價：•$800萬以下
按揭上限： 70%
物業成交價：•非自住、公司名義持有住宅
按揭上限： 50%
拆局 參照內地「組合拳」模式
2010年11月20日
面對豪宅拉動整體樓市急升，政府屢次施壓卻未能見效，落藥方向亦由最初聚焦收緊銀行按揭，變為更多參照內地「組合拳」（配套措施）模式，及仿效周邊地區徵收稅款等行政措施，冀一洗炒家對當局招數僅屬「紙老虎」形象。
金管局總裁陳德霖去年 10月初甫上任，見豪宅升勢不止，即急召 5大銀行共商對策，旋即公佈對 2,000萬元以上豪宅，貸款上限由 7成降至 6成，當時銀行及地產界已指出，現時買家主要為內地人，他們資金充裕，毋須申請按揭，收緊豪宅樓按只屬象徵意義。
舊招施壓無效
果然，樓價勢如破竹，炒風逐步由豪宅蔓延至 1,000多萬元或以下的中細價樓。其間，政府無論官方或私下聚會，均敦促銀行審慎管理樓按風險，另邊廂亦擴大戰線，將打壓重點移向樓花開售及限制發水樓措施，接連於 8月中推出壓抑炒風的 3招 14式，金管局並再聯手將豪宅 6成按揭界線下調至 1,200萬元物業。是次財爺向短期物業轉售，開徵三級額外印花稅，更被市場喻為史上「最辣」打壓炒風招式。
本報記者
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歷來最辣招 或再炮製負資產
2010年11月20日
【本報訊】政府之前連番出招壓樓市，都被譏諷為「冇料到」，昨日終肯「痛下毒手」，向所有中短炒家施加懲罰性徵稅，加重他們的炒賣成本；且又進一步收緊按揭成數至最低僅五成，都是前所未有的辣招。
代理料短期樓價跌 5%
香港地少人多的先天環境，培養出香港人熱衷炒樓的習性，無論港英政府或現時的特區政府，過去屢次面對樓市瘋狂時，都會推出一系列打壓樓市措施。然而，無論是 94年、 97年抑或今年推出的措施，大部份都是針對一手物業炒賣，如禁絕樓花期內轉售、提高買樓定金、限期推盤及以抽籤登記賣樓等。涉及整體樓市的措施，過去一直未有大刀闊斧的動作。今次政府卻在現行印花稅制下，針對兩年內將物業轉售的中短線炒家。
中原地產董事總經理陳永傑認為今次招數極辣，為其入行數十年未見，相信也是前所未有。他指措施擺明趕絕中短線炒賣活動；按揭低至五成，又大大加重入市成本。估計由現在至下月底的短期成交量會大跌三至五成，回落至約 6,000多宗，明年首季「都唔會有好景 o架喇」，最多可維持 6,000至 7,000宗水平；至於未來個半月樓價會跌 5%。
香港置業行政總裁李志成也認為招數狠，因兩年內轉售，無論賣樓賺蝕都要被徵額外印花稅，中短線炒家勢將大減，保守估計短期成交量跌逾兩成，短期內或會出現撻定個案。資深投資者科達地產主席湯君明直言，政府向短炒住宅市場徵重稅影響較大，料未來數月肯定「有價冇市」，早前入市的買家隨時變成負資產苦主。他指，現時樓市泡沫已經越吹越大，「隨時自己會爆，但政府出招，即係走去篤吓佢，等佢快啲爆」。他預期，成個樓市會「呆咗，有價冇市」。
物業升值 15%才有利潤
恒生銀行總經理馮孝忠認為，新招應對打擊炒家入市意欲有實際作用，連同額外印花稅後，半年內轉手物業需最少升逾 15%才有利可圖，料樓宇交投會即時受影響而減低，價格飆升情況應會收斂，仍持有物業而未能脫手的炒家，亦可能將新盤放租，有助紓緩上揚的租金並減輕通脹壓力。
星展唯高達研究部主管張一鳴指出，新招夠辣，雖然措施針對炒家，不過相信短期亦會影響用家置業氣氛，相信樓市成交量方面，將會淡靜好一段時間。
落重藥 打炒家
2010年11月20日
【本報訊】樓價有升無跌，政府終狠下重鎚打擊炒家。財政司司長曾俊華昨宣佈即時實施三項打擊炒樓措施，包括向兩年內轉售同一物業的買賣雙方，徵收最高相等於樓價 15%的額外印花稅；將 800萬元以上樓宇的按揭成數降低至六成，而 1,200萬元以上更降至五成；以及取消遲交印花稅安排。政府表明，如措施成效不彰會再出招抑炒風。經濟學者認為三招能有效遏止炒樓活動，但樓價不會因而大瀉。
記者：馮永堅 呂雪玲
今次是政府推出「置安心」計劃及限制單位發水等規限後，年內第四度推出壓制樓價措施。
曾俊華昨多次以不正常來形容目前的樓市，並拋出一大堆「不正常」數據來支持要用重招對付炒家。他指，目前樓價升幅遠超市民收入， 08年第四季供樓負擔比率為 32%，今年第三季已急升至 42%；一旦加息 3%，負擔比率更會升至 54%。此外，今年頭 9個月，持貨一年內轉手的單位較去年同期激增 1.1倍，其中 84%單位屬 300萬元以下，顯示炒風已蔓延至中下價樓，「炒家利用亢奮氣氛，吸引市民入市」。
今起簽正式合約即納規管
金管局總裁陳德霖
壓炒家三招中，以引入額外印花稅最辣。政府在現行徵收最高 4.25%的印花稅上，分三級額外徵收印花稅。從今日起，如在 6個月內轉售同一個單位，會被徵相等於樓價的 15%稅率；在 6至 12個月徵 10%； 12至 24個月就徵 5%，「真正用家好少會兩年內買賣物業，應該唔會受影響」。即使在今日前簽訂臨時買賣合約，但未簽正式合約的單位，也會被納入徵收額外印花稅的範圍。此外，當局再不容許買賣雙方遲交印花稅。
部份用家將被新措施殃及
新措施宣佈後，有和富花園業主即劈價逾 200萬求售。
除徵額外印花稅增加炒家成本，金管局昨同時出招收緊按揭成數，範圍並由自住物業擴展至非自住住宅、公司名義持有住宅及工商物業。
至於非自住物業按揭成數統一為上限 50%。自住物業方面，價值 1,200萬元或以上物業按揭成數上限由 6成降至 5成； 800萬元至 1,200萬元以下由 7成降至 6成，最高貸款額上限不超過 600萬元； 800萬元以下按揭成數則維持 7成，但最高貸款額不能超過 480萬元，換言之 800萬元樓實際只可借 6成。
曾俊華說，有關措施是針對炒家，如成效不彰會再推出更多、更辣的措施。金管局總裁陳德霖承認，措施或影響一些實際有需要的邊緣用家，然而金管局已盡量作出平衡。他表示，會密切留意巿場及宏觀環境變化，有需要時再作適當調校。
學者：短期樓價料跌 3%
政府消息人士指出，今次落重藥打擊炒樓，主要想向市場顯示政府是有決心，也有能力遏抑炒風；又指目前樓價已去到不合理水平，真正用家在這時候入市，要面對相當大的風險，政府也不想出現大批負資產業主，所以不鼓勵用家在這個時候入市，「真係自住嘅，其實遲一、兩年買樓都得，唔需要家樓價咁高仲入市」。
措施可減少投機活動，但未必有效壓低樓價。經濟學者關焯照說，今次遏抑樓市炒風力度明顯比之前強，又認為提高兩年內轉售物業的印花稅，將大大增加短期炒賣的成本，估計短期樓價會下調約 3%。
恒生管理學院商學院院長蘇偉文指新措施有效遏抑短期炒賣，而政府目標是打擊炒賣而非降低樓價，所以市民不要期望樓價會因此明顯下調。
銀行及地產界人士均認為，投機成本大增下，交投必然萎縮，樓價可望暫時鎖頂，仍持有物業未能脫手人士，或傾向放租減輕損失，令租金增長放緩，有利紓減通脹壓力。
政府打擊炒樓三招
1）樓宇買賣在原有印花稅（最高為成交價的 4.25%）外徵收額外印花稅，稅率分 3級
物業轉售：• 6個月內
稅率： 15%
物業轉售：• 6-12個月
稅率： 10%
物業轉售：• 12-24個月
稅率： 5%
2）取消延遲交印花稅，買賣雙方不可延遲繳交印花稅
3）降低物業按揭成數
物業成交價：•$1,200萬或以上
按揭上限： 50%
物業成交價：•$800萬-$1,200萬以下
按揭上限： 60%
物業成交價：•$800萬以下
按揭上限： 70%
物業成交價：•非自住、公司名義持有住宅
按揭上限： 50%
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拆局 參照內地「組合拳」模式
2010年11月20日
面對豪宅拉動整體樓市急升，政府屢次施壓卻未能見效，落藥方向亦由最初聚焦收緊銀行按揭，變為更多參照內地「組合拳」（配套措施）模式，及仿效周邊地區徵收稅款等行政措施，冀一洗炒家對當局招數僅屬「紙老虎」形象。
金管局總裁陳德霖去年 10月初甫上任，見豪宅升勢不止，即急召 5大銀行共商對策，旋即公佈對 2,000萬元以上豪宅，貸款上限由 7成降至 6成，當時銀行及地產界已指出，現時買家主要為內地人，他們資金充裕，毋須申請按揭，收緊豪宅樓按只屬象徵意義。
舊招施壓無效
果然，樓價勢如破竹，炒風逐步由豪宅蔓延至 1,000多萬元或以下的中細價樓。其間，政府無論官方或私下聚會，均敦促銀行審慎管理樓按風險，另邊廂亦擴大戰線，將打壓重點移向樓花開售及限制發水樓措施，接連於 8月中推出壓抑炒風的 3招 14式，金管局並再聯手將豪宅 6成按揭界線下調至 1,200萬元物業。是次財爺向短期物業轉售，開徵三級額外印花稅，更被市場喻為史上「最辣」打壓炒風招式。
本報記者
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歷來最辣招 或再炮製負資產
2010年11月20日
【本報訊】政府之前連番出招壓樓市，都被譏諷為「冇料到」，昨日終肯「痛下毒手」，向所有中短炒家施加懲罰性徵稅，加重他們的炒賣成本；且又進一步收緊按揭成數至最低僅五成，都是前所未有的辣招。
代理料短期樓價跌 5%
香港地少人多的先天環境，培養出香港人熱衷炒樓的習性，無論港英政府或現時的特區政府，過去屢次面對樓市瘋狂時，都會推出一系列打壓樓市措施。然而，無論是 94年、 97年抑或今年推出的措施，大部份都是針對一手物業炒賣，如禁絕樓花期內轉售、提高買樓定金、限期推盤及以抽籤登記賣樓等。涉及整體樓市的措施，過去一直未有大刀闊斧的動作。今次政府卻在現行印花稅制下，針對兩年內將物業轉售的中短線炒家。
中原地產董事總經理陳永傑認為今次招數極辣，為其入行數十年未見，相信也是前所未有。他指措施擺明趕絕中短線炒賣活動；按揭低至五成，又大大加重入市成本。估計由現在至下月底的短期成交量會大跌三至五成，回落至約 6,000多宗，明年首季「都唔會有好景 o架喇」，最多可維持 6,000至 7,000宗水平；至於未來個半月樓價會跌 5%。
香港置業行政總裁李志成也認為招數狠，因兩年內轉售，無論賣樓賺蝕都要被徵額外印花稅，中短線炒家勢將大減，保守估計短期成交量跌逾兩成，短期內或會出現撻定個案。資深投資者科達地產主席湯君明直言，政府向短炒住宅市場徵重稅影響較大，料未來數月肯定「有價冇市」，早前入市的買家隨時變成負資產苦主。他指，現時樓市泡沫已經越吹越大，「隨時自己會爆，但政府出招，即係走去篤吓佢，等佢快啲爆」。他預期，成個樓市會「呆咗，有價冇市」。
物業升值 15%才有利潤
恒生銀行總經理馮孝忠認為，新招應對打擊炒家入市意欲有實際作用，連同額外印花稅後，半年內轉手物業需最少升逾 15%才有利可圖，料樓宇交投會即時受影響而減低，價格飆升情況應會收斂，仍持有物業而未能脫手的炒家，亦可能將新盤放租，有助紓緩上揚的租金並減輕通脹壓力。
星展唯高達研究部主管張一鳴指出，新招夠辣，雖然措施針對炒家，不過相信短期亦會影響用家置業氣氛，相信樓市成交量方面，將會淡靜好一段時間。
Source: Apple Daily
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